Rachat de credit meilleur taux

Les avantages et inconvénients des deux sortes de taux :

1-1: Le taux fixe: Les avantages

Simple, facile et sur, c’est le préféré des français.

Avec le taux fixe, l’emprunteur connaît le montant de la mensualité de son crédit ou de son regroupement crédits pendant toute sa durée d’amortissement puisqu’elle restera constante ( sauf en cas de modulation ou de paliers prévus au contrat mais également connus dès la souscription ).

Ainsi, il peut prévoir son budget à l’avance.

Il ne risque aucune mauvaise surprise quelque soit les fluctuations des marchés monétaires et financiers. Le coût total du crédit ne variera jamais quoi qu’il arrive. C’est une sécurité absolue.

Actuellement le plus grand nombre de regroupement crédits se fait à taux fixe.

1-2: Le taux fixe: Les inconvénients

En contrepartie de sa fixité quelque soit l’évolution future des marchés, le taux fixe est plus cher au départ qu’un taux révisable.

Ensuite, si les indices baissent, l’emprunteur ne profitera pas de la baisse des taux, sauf à renégocier son prêt « dans les termes du contrat » ou « hors contrat », une telle opération étant toujours génératrice de frais.

Précisément, les crédits ou les opérations de rachat de crédits à taux fixe prévoient toujours une indemnité en cas de remboursement du prêt par anticipation.

A montant emprunté et durée d’amortissement égaux, la mensualité d’un crédit ou d’un regroupement de crédits à taux fixe sera plus élevée que s’il était assorti d’un taux révisable. Cela peut avoir pour effet de dépasser la capacité d’effort normative d’un candidat à l’emprunt qui, de ce fait, se le verra refusé.

Pour une capacité d’emprunt déterminée et une durée d’amortissement identique, le montant financé par un prêt à taux fixe sera donc moins important que s’il était assorti d’un taux révisable.

Le taux révisable

Beaucoup moins simple qu’un taux fixe, le taux révisable exige une explication de son mode de fonctionnement.

2-1: Le taux révisable: son fonctionnement

Le taux révisable variera pendante toute la durée d’amortissement du crédit ou du rachat de crédits en fonction de l’évolution d’un indice ( souvent appelé « index » ) et selon des modalités fixés dans le contrat de prêt.

Ce taux est composé de deux éléments distincts qui s’additionnent :

  • l’indice de référence en question
  • la marge de l’établissement de crédit

2-1-2: Le taux révisable: l’indice de référence

Il s’agit d’un indice du marché monétaire ou obligataire.

Le plus utilisé est l’Euribor ou Tibeur en français signifiant : Taux interbancaire offert en euro.

L’Euribor est le taux de référence du marché monétaire de la zone euro. On l’appelle « loyer de l’argent », puisqu’en quelque sorte il fixe le prix auquel les banques se prêtent de l’argent entre elles à court terme. C’est un taux court donc moins élevé que les taux longs qui sont les indices directeurs des taux fixes, ce qui explique l’écart généralement constaté. Le fixing est arrêté chaque jour à 11 heures ( heure française ) et publié par la Fédération Bancaire européenne ( FBE ) pour des échéances d’une, deux et trois semaines et de un à douze mois.

Simple exemple explicatif :

  • l’Euribor 1 mois était de 2.104 au 1er mars 2005, 2.601 au 1er mars 2006, de 3.771 au 1er mars 2007 et de 4.119 au 3 mars 2008.
  • Un prêt révisable non capé souscrit le 1er mars 2005 assorti d’un taux nominal révisable indexé sur l’Euribor 1 mois et une marge de 1.40% serait ainsi passé de 4% au 1er mars 2006 à 5.51% au 3 mars 2008. Cela représente une augmentation de la mensualité de 8,78 € par 10.000€ empruntés sur 20 ans.

2-1-3: Le taux révisable: la marge

Alors que l’indice de référence rémunère l’argent emprunté par la banque pour le re-prêter à son client, la marge représente ses charges de fonctionnement, le coût de gestion du prêt, le risque de non-paiement ainsi que le bénéfice escompté. En matière de regroupement crédits, la marge est souvent plus élevée que pour un crédit immobilier classique en fonction de la situation d’endettement antérieure et de ses causes notamment.

La marge est définie à la conclusion du prêt et ne varie pas pendant la période d’amortissement de celui-ci.

En résumé, le taux révisable ( qu’il s’agisse du taux nominal ou du TEG ) d’un crédit ou d’un rachat credit est composé de deux éléments additionnels :

  • l’un –fixe- la marge ;
  • l’autre – variable- l’indice.

2-1-4: Le taux révisable: l’incidence

La périodicité de révision est fixée par le contrat de prêt.

En dehors du « cap », la révision du taux joue aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

Selon les conventions, elle est répercutée de différentes manières :

  • majoration ou minoration de la mensualité avec ou sans plafond ;
  • majoration ou minoration de la durée avec ou sans plafond :
  • mixte ( en cas de hausse importante ).

Lorsque le taux est « capé », la marge de fluctuation est cantonnée dans les limites d’un « cap » ou « plafond » qui est généralement de 1% ou 2%, plus rarement 3% par rapport au taux de départ.

Il existe des formules de crédit et de regroupement crédits « à double indexation » qui sont plus complexes. Le taux est révisé en fonction d’un indice comme expliqué précédemment et la mensualité est, quant à elle, indexée sur l’indice INSEE des prix à la consommation et ne pourra donc pas augmenter plus que l’inflation annuelle. Pour absorber les variations significatives de l’index, c’est la durée qui baissera ou augmentera ( dans la limite d’une durée maximale éventuelle ), dans un sens ou dans l’autre pendant toute le durée d’amortissement du prêt.

Le taux révisable

2-2: Le taux révisable: les avantages

Ses deux principaux avantages sont de permettre à l’emprunteur de bénéficier :

  • des baisses de taux et donc de réaliser éventuellement des économies qui peuvent être substantielles sur le coût total du crédit, par rapport à celui qui résulterait de l’application d’un taux fixe, dans le cas où les taux resteraient stables ou bien encore si les baisses compensaient les hausses ;
  • d’un plafond d’emprunt plus élevé puisque le taux de départ étant moindre qu’un taux fixe, à mensualité égale le montant finançable à taux révisable est plus élevé qu’à taux fixe.

Le crédit ou rachat credit à taux révisable d’un montant déterminé, grâce à une mensualité moindre, peut entrer dans la capacité d’emprunt du demandeur tandis que le même à taux fixe excèderait celle-ci.

Un autre avantage des prêts et des regroupement crédits à taux révisables est qu’ils peuvent être accordés sur de très longues durées : jusqu’à 50 ans même si une telle durée n’a pas séduit les français et n’est donc, pour ainsi dire, pas utilisée ( la durée moyenne est de 19 ans en France ). Néanmoins, une durée de 30 ans peut permettre d’obtenir un rachat de crédits qui ne serait pas passé sur 25 car la mensualité aurait dépassé le taux d’effort de l’emprunteur, même si c’est au prix d’un coût total de crédit logiquement plus élevé.

Ainsi, le prêt à taux révisable favorise l’accession à la propriété dans un contexte de prix immobiliers élevés et de stagnation des revenus.

Enfin, les crédits et rachat de crédits à taux révisable ne prévoient généralement pas de pénalité en cas de remboursement anticipé.

Ce dernier avantage est très important car de très nombreux prêts à taux révisable sont remboursés par anticipation au début des périodes haussières supposées durables. En effet, en cas de nécessité, le passage à taux fixe est toujours possible ( mais soumis à conditions ) selon deux modalités :

Dans les termes du contrat, c’est-à-dire selon les modalités fixées dès le départ dans le contrat. Cette option, par ailleurs irréversible, est souvent moins intéressante que l’autre possibilité. On parle alors derenégociation avec le même établissement prêteur.

Hors du contrat, c’est-à-dire auprès d’un autre établissement de crédit qui, la plupart du temps, pour des raisons concurrentielles évidentes, proposera un taux plus attractif rendant l’opération plus profitable nonobstant les frais inhérents à cette opération. On parle alors de rachat de crédits.

2-3: Le taux révisable: les inconvénients

Si le prêt ou le regroupement crédits à taux variable non capé permet à l’emprunteur de bénéficier pleinement de la baisse des taux et donc de réduire le coût du crédit, il l’expose tout aussi pleinement à la hausse et au surenchérissement du même coût de crédit. In fine, si l’amplitude et/ou la durée des hausses s’avèrent plus importantes que celles des baisses, le crédit à taux révisable sera plus cher qu’un crédit à taux fixe.

Le crédit ou le rachat credit à taux révisable non capé exige une surveillance permanente du marché monétaire, en tout cas de se tenir informé de ses tendances, pour anticiper les phénomènes haussiers dont on peut craindre qu’ils soient importants et/ou durables.

2-4: Le taux révisable: les dangers

Pour les emprunteurs à revenus modestes et notamment pour ceux dont la capacité d’endettement ( taux normatif d’effort ) a été atteinte lors de la suscription d’un crédit ou d’un rachat de crédits à taux révisable non capé, l’incidence de la variation à la hausse de l’indice de référence répercutée sur les mensualités risque de leur poser un très sérieux problèmes de trésorerie, donc de pouvoir d’achat, voire de les précipiter dans une situation d’insolvabilité et de surendettement s’ils ne réagissent pas suffisamment tôt ou n’ont plus la capacité de renégocier ou de faire racheter leurs crédits.

Les formules intermédiaires

3-1: Le prêt capé

La hausse de l’indice est plafonné par un « cap », c’est-à-dire un plafond ou butoir exprimé en pourcentage, généralement de l’ordre de 1% ou 2%, plus rarement 3%, s’ajoutant au taux de départ. Ainsi, la révision du taux résultant de la variation de l’indice de référence ne pourra pas dépasser ce verrou de sécurité.

Par exemple, un crédit ou rachat credit souscrit avec un TEG de 5,85% capé à 2% ne pourra pas se voir appliquer, en cas de hausse de l’indice de référence, un taux supérieur à 7,85%.

Cette formule, dont le taux de départ est plus élevé qu’un révisable pur mais moins qu’un fixe, permet de bénéficier des avantages du prêt à taux révisable tout en limitant les risques.

3-2: le prêt à double indexation

Le prêt ou le regroupement crédits à double indexation est un prêt révisable pur, c’est-à-dire non capé, indexé sur un indice monétaire mais dont les mensualités les mensualités sont quant à elles révisées en fonction d’un autre indice.

Le coût du prêt peut donc varier sans limite, à la hausse comme à la baisse, en fonction de l’évolution de l’indice de référence, généralement l’Euribor.

Par contre, les mensualités seront plafonnées puisqu’elles ne seront révisées qu’en fonction de la hausse des prix annuelle, c’est-à-dire de l‘indice Insee des prix à la consommation.

Si cette augmentation ne suffit pas à absorber la variation de l’indice de référence, la durée du crédit s’allonge le plus souvent dans la limite d’un plafond contractuel.

Le taux de départ d’une telle formule se situe entre le variable pur et le capé.

Les critères de choix

Comme les cours de la Bourse, les indices monétaires et donc les taux d’intérêt évoluent à la hausse comme à la baisse en fonction de la conjoncture économique européenne et même mondiale, ainsi que de la politique monétaire suivie aujourd’hui par la Banque Centrale Européenne ( BCE ).

Dans les dix dernières années, on a observé la performance des taux révisables.

Depuis deux ans, les subprimes et l’inflation mondialiste ont fait repartir les taux à la hausse. Une hausse qui reste contenue et raisonnable même si ses effets sur le recours au crédit immobilier sont défavorables et même désastreux pour le pouvoir d’achat des emprunteurs à revenus modestes. Partant de taux historiquement bas et le plein de l’endettement ayant été réalisé sur une telle base quand ce ‘était pas sur des taux d’appel

Alors que le prêt et le regroupement crédits à taux révisable avaient connus une très sensible montée en puissance depuis la fin des années 80, cette formule retombe aujourd’hui en disgrâce aux yeux des français.
Ces derniers préfèrent jouer la sécurité que de parier sur une prochaine baisse des taux.
Le « joker » du remboursement anticipé par une renégociation ou un rachat credit ne constitue pas, à leurs yeux, une garantie suffisante.

Même s’il ne faut pas brûler aujourd’hui ce que l’on a adoré hier, qu’il serait tout aussi déraisonnable de diaboliser les taux révisables purs que de les choisir les yeux fermés parce que l’économie est faite de cycles, il ne faut surtout pas perdre de vue qu’un taux révisable pur est toujours un choix spéculatif qui peut s’avérer ruineux pour certains, surtout pour ceux bénéficiant de revenus modestes ou n’ayant aucune culture économique. Toute personne qui sait que l’évolution de ses revenus ne lui permettrait pas de supporter une hausse conséquente des mensualités de son crédit ou de son rachat credit, même sur une courte période, doit s’abstenir de choisir un taux révisable. Le risque d’insolvabilité doit être proscrit.

Les 12 engagements des banques

A la suite des recommandations issues du rapport du député UMP Frédéric Lefebvre, la Fédération Bancaire Française ( FBF ) et l’Association des sociétés financières (ASF ) ont signé le 22 mai 2008 au nom de la profession financière douze engagements généralisant de bonnes pratiques pour rendre plus sûrs les prêts à taux révisables qui doivent être mis en œuvre au plus tard dans un an . A défaut, une loi les imposerait.

Parmi ces engagements, les plus importants sont les suivants :

Le prêt à taux maîtrisable : Il est ainsi créé une nouvelle catégorie de crédit immobilier destiné au financement de la résidence principale : le prêt à taux maîtrisable « comportant un plafond de variation à la hausse ou à la baisse du taux d’intérêt, ou une limite de variation des mensualités et de la durée, les prêts à taux maîtrisable s’adressant aux ménages les plus modestes » explique Frédéric Lefebvre. Le taux des prêts à taux maîtrisable ( hors PAS ) pourra augmenter par l’effet de la révision dans la limite de trois points par rapport au taux de départ. Une autre solution, en cas de hausse de l’indice, consiste à plafonner l’augmentation de la mensualité et à allonger la durée du prêt dans la limite de cinq ans par rapport à celle initiale..

Toute proposition de crédit immobilier émanant d’un établissement de crédit destiné à l’acquisition de la résidence principale et assortie d’un taux révisable doit comporter au moins une offre de prêt à taux maîtrisable. Les PAS à taux variable destinés aux emprunteurs les plus modestes ne doivent pas voire leur taux de départ augmenter de plus de deux points dans les dix premières années. Si, à la fin du prêt, ces ajustement n’avaient pas permis d’absorber en totalité la hausse des taux, l’établissement de crédit ne la répercuterait pas en totalité sur l’emprunteur et prendrait sa charge le surplus.

La disparition du taux d’appel : Le taux d’appel, un avantage commercial qui se traduit par un taux plus bas que le taux réel pendant une courte période en début de prêt risquant d’induire en erreur l’emprunteur, disparaîtra purement et simplement d’ici le 21 mai 2009. En attendant cette échéance, l’emprunteur doit interroger l’établissement de crédit afin qu’il lui dise si le taux proposé est un taux d’appel et dans l’affirmative quel est le taux réel du crédit et à partir de quand il s’appliquera.

La suppression de l’amortissement négatif : De même, la pratique de l’amortissement négatif, consistant dans le cas où la majoration de la mensualité et/ou l’allongement de la durée s’avèraient insuffisants pour absorber la hausse de l’indice de référence à reporter les intérêts excédentaires sur le capital restant du, disparaîtra elle aussi.

L’obligation de fournir des simulations dès la demande : Dès la demande de prêt à taux révisable, trois simulations doivent être remisesau demandeur : une à la baisse ( – 2 points ), une à la hausse en début de prêt ( + 2 points ) et la troisième à l’initiative de l’établissement de crédit en fonction d’un scénario d’évolution de taux de son choix.

L’obligation de fournir les mêmes simulations mais personnalisées avec l’offre de prêt : Lors de la remise de l’offre de prêt à taux variable, les trois mêmes simulations établies cette fois sur la base du prêt objet de l’offre doivent être remises à l’emprunteur avec cette dernière.

Une information précise sur le passage à taux fixe : Si la possibilité de convertir le prêt à taux variable en prêt à taux fixe est prévue, l’emprunteur doit en être informé dès la demande ainsi que des conditions de cette conversion et ces informations doivent figurer dans l’offre de prêt.